계약금과 해약금 해제

• 1매수인

  지급한 계약금을 포기하고 해제할 수 있어요.

• 2매도인

  받은 계약금의 배액을 상환하고 해제할 수 있어요. 상환은 실제로 제공해야 하고, 말로만 알리는 것으로는 부족해요.

당사자의 한쪽이 이행에 착수할 때까지만 해약금 해제를 할 수 있어요. 중도금을 지급했다면 이행착수에 해당해서 그 뒤로는 해약금 해제가 막혀요.

여기서 막히는 사람은 양쪽 모두예요. 착수한 사람도 스스로 해제할 수 없고, 상대방도 해제할 수 없어요.

이행기 전에 미리 착수한 경우에도 착수로 보는 것이 원칙이에요.

중도금을 돈으로 건네는 것만 착수인 것은 아니에요.

• 중도금 지급에 갈음하여 제3자에 대한 채권을 양도하기로 약정하고 그 자리에 채무자도 참석해 양도 통지까지 이루어졌다면, 매수인은 이미 이행에 착수한 것이에요.

• 그래서 그 뒤에 매도인이 계약금의 배액을 상환하며 한 해제는 효력이 없어요.

계약금 전액이 지급되지 않았다면 해약금 해제의 기준이 되는 금액은 약정한 계약금이에요. 실제로 받은 일부 금액을 기준으로 배액을 계산하는 것이 아니에요.

해약금 해제는 채무불이행을 전제하지 않으므로 손해배상을 청구할 수 없어요. 계약금을 손해배상액의 예정으로 하려면 그런 약정이 따로 있어야 해요.