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환산보증금은 어떻게 계산하나요?
2026.08.06 검증
환산보증금은 보증금에 월 차임을 100배 한 금액을 더해 구해요. 이 값이 상가 소재지의 기준액을 넘는지에 따라 「상가건물 임대차보호법」이 전부 적용되는지, 일부 조항만 적용되는지가 갈려요.
환산보증금 계산식
계산식
환산보증금 = 보증금 + (월 차임 × 100)
시행령은 이 100배를 "1분의 100"이라는 비율로 정하고 있어요.
차임이 월 단위가 아니면 월 단위 차임액으로 환산한 뒤 100을 곱해요.
지역별 기준액
- 서울특별시9억원
- 과밀억제권역(서울특별시 제외)과 부산광역시6억9천만원
- 광역시(과밀억제권역에 포함된 지역·군지역·부산광역시 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시5억4천만원
- 그 밖의 지역3억7천만원
위 기준의 과밀억제권역은 「수도권정비계획법」이 정한 구역을 뜻해요.
예시 — 서울 상가
예를 들면
보증금 2억원, 월 차임 500만원인 서울 상가라면 환산보증금은 7억원이에요.
월 차임 환산액 = 500만원 × 100 = 5억원
환산보증금 = 2억원 + 5억원 = 7억원
서울 기준액 9억원 아래라서 법이 전부 적용돼요.
같은 조건에서 월 차임만 800만원이라면 환산보증금이 10억원이 되어 기준액을 넘어요.
기준액을 넘으면 어떻게 되나요
기준액을 넘는 초과 임대차에도 법이 열거한 조항은 그대로 적용돼요. 대항력, 계약갱신요구권 일부, 권리금 보호 관련 조항이 여기에 들어가요.
반대로 확정일자에 기한 우선변제는 열거 목록에 없어요. 그래서 초과 임대차의 임차인은 확정일자를 받아도 우선변제를 기대할 수 없어요.
관련 법령
2019. 4. 2. 시행 기준(대통령령 제29671호), 이후 금액 변동 없음
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