집주인이 바뀌면 보증금은 누가 돌려주나요?

2026.08.12 검증

대항력을 갖춘 임차인의 집이 팔리면, 새 집주인이 임대인 지위를 그대로 이어받아요. 보증금 반환 의무도 함께 넘어가요.

• ·임차인이 대항력을 갖춘 상태(주택 인도 + 전입신고)에서 소유권이 넘어가야 해요.
• ·매매든 상속이든 소유권이 넘어가는 방식은 가리지 않아요.
• ·경매는 달라요. 임차권은 경락으로 소멸하고, 보증금을 다 못 받은 대항력 있는 임차권만 살아남아요. 살아남은 경우에는 낙찰자가 임대인 지위를 이어받아요.

승계가 일어나면 종전 임대인은 보증금 반환 의무에서 벗어나요. 면책적 채무인수로 보기 때문이에요.

• ·승계 전 연체차임 — 채권으로 새 집주인에게 넘어가지는 않아요. 다만 계약이 끝나 보증금을 돌려줄 때 그 보증금에서 당연히 공제돼요.
• ·승계 후 연체차임 — 새 집주인에게 귀속돼요.

임차인이 승계를 원하지 않는다면 이의를 제기할 수 있어요. 집이 넘어간 사실을 안 때부터 상당한 기간 안에 이의를 제기해야 종전 집주인의 보증금 반환 의무가 남아요.