장기보유특별공제의 적용 대상과 배제

• 대상: 토지·건물로서 보유기간이 3년 이상인 것(1세대 1주택 요건을 충족한 고가주택 포함)

• 일반적인 토지·건물: 보유기간에 따라 공제율이 늘어나 15년 이상 보유 시 100분의 30까지 공제해요

• 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 고가주택(과세대상 초과분): 보유기간별 공제율과 거주기간별 공제율을 각각 최대 100분의 40씩 적용해 합계 최대 100분의 80까지 공제해요 — 일반 토지·건물보다 공제율이 훨씬 커요

다음 자산은 보유기간이 3년을 넘어도 장기보유특별공제를 받을 수 없어요.

• 미등기 양도자산

• 국외에 소재하는 부동산

• 등기된 자산이라도 보유기간 요건(3년 이상)을 충족하지 못한 자산

• 조합원입주권처럼 "토지·건물"의 실체가 없는 부동산에 관한 권리·기타자산 중 일부(다만 조합원입주권 자체는 관리처분계획 인가 전 취득가액과 양도가액 차익분에 대해서는 공제 대상이 될 수 있어요)

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다주택자가 조정대상지역의 주택을 양도해 양도소득세가 중과되는 경우, 그 중과 대상 주택은 장기보유특별공제 자체를 적용받지 못해요.

세율만 높아지는 게 아니라 공제 자체가 통째로 빠지는 구조라서, 중과 여부를 먼저 판정한 다음에 공제 적용 여부를 봐야 해요.