전대차 — 무단전대와 3면관계

임차인이 임대인 동의 없이 다시 빌려주는 것이 무단전대예요. 임대할 권한이 없어도 임대차가 성립하는 것처럼, 무단전대의 전대차 계약도 임차인과 전차인 사이에서는 유효하게 성립해요.

하지만 임대인은 동의 없는 전대를 이유로 임대차를 해지할 수 있어요(제629조). 전차인도 임대인에게 임차권을 주장할 수 없어서, 임대인이 목적물 반환을 청구하면 비워 줘야 해요.

계약이 유효하다는 것은 빌려준 임차인에게 책임을 물을 수 있다는 뜻이지, 소유자를 상대로 버틸 수 있다는 뜻이 아니에요.

임대인이 해지하지 않아 임대차가 계속되는 동안에는, 임대인은 전차인에게 불법점유를 이유로 차임 상당의 손해배상이나 부당이득 반환을 청구할 수 없어요.

그동안은 임차인에게 차임을 청구할 수 있어서 임대인에게 손해가 없기 때문이에요.

아래부터는 임대인의 동의를 얻은 전대차 이야기예요. 임대인·임차인·전차인 세 사람의 관계를 각각 나눠 봐야 해요.

전차인은 임대인에게 직접 의무를 부담해요. 다만 그 범위는 원래 임대차의 차임이에요.

전대차의 차임이 더 높아도 임대인에게 지는 의무는 원 임대차 차임까지예요.

전대를 했다고 해서 임차인의 의무가 면제되지 않아요. 임대인은 여전히 임차인에게 차임을 청구할 수 있어요.

임대인과 임차인이 합의로 임대차를 종료했더라도 전차인의 권리는 소멸하지 않아요. 동의를 해준 임대인이 임차인과 짜고 전차인의 지위를 없앨 수는 없기 때문이에요.

차임 연체를 이유로 임대차를 해지한 경우에는 전차인에게 따로 통지하지 않아도 해지로 대항할 수 있어요. (해지통고 사안과 구별해야 해요.)

건물을 짓기 위해 땅을 빌린 임차인이, 임대인 동의를 얻어 그 땅을 다시 빌려준 경우예요. 임대차와 전대차 기간이 같이 끝났는데 땅 위에 건물이 남아 있으면, 전차인은 땅 주인(임대인)에게 직접 "지금 전대차와 같은 조건으로 나에게 임대해 달라"고 청구할 수 있어요.

• 계약이 끝났다고 멀쩡한 건물을 헐게 하는 것은 낭비라서, 건물을 지키라고 만든 권리예요. 임대인이 임대를 원하지 않으면 전차인은 그 건물을 사 가라고 청구할 수 있어요.

• 철거할 것이 없는 건물 전대차의 전차인에게는 이 임대청구권이 없어요.

건물 전대차의 전차인에게 없는 것은 임대청구권이에요. 부속물을 사 가라고 청구할 권리는 따로 있어요.

• 전차인이 건물 사용의 편익을 위해 임대인의 동의를 얻어 부속시킨 물건은, 전대차가 끝날 때 임대인에게 매수를 청구할 수 있어요.

• 임대인에게서 매수한 물건이나 임대인의 동의를 얻어 임차인에게서 매수한 물건도 마찬가지예요.