지상물매수청구권 — 상대방·대상·행사 가능 여부

판정은 아래 세 축으로 갈려요.

• 토지소유자가 아닌 제3자가 토지를 임대한 경우, 그 임대인은 특별한 사정이 없으면 매수청구권의 상대방이 될 수 없어요. 건물을 사갈 지위에 있지 않기 때문이에요.

• 임대인이 임차권 소멸 당시에 이미 토지소유권을 상실했다면 그에게 행사할 수 없어요.

• 반대로 임대차 자체는 임대인이 소유자가 아니어도 유효하게 성립해요. 계약의 유효성과 매수청구의 상대방 적격은 다른 문제예요.

• 미등기 무허가건물도 대상이 될 수 있어요. "무허가라 원칙적으로 대상이 안 된다"는 서술은 틀려요.

• 저당권이 설정된 건물에도 행사할 수 있어요.

• 건물이 임차한 토지와 제3자 소유 토지에 걸쳐 건립됐다면 건물 전체를 청구할 수는 없어요.

• 임차한 토지 위에 서 있는 부분 중 따로 떼어 하나의 소유권 대상이 될 수 있는 부분에 한해 청구할 수 있어요.

• 건물을 타인에게 양도한 임차인은 행사할 수 없어요. 청구할 건물을 이미 갖고 있지 않으니까요.

• 차임연체를 이유로 해지된 경우에는 행사할 수 없어요.

• 건물 소유를 목적으로 한 토지임대차에서도 연체액이 2기의 차임액에 이르면 임대인이 해지할 수 있어요.

• 기간의 정함이 없는 임대차에서 임대인의 해지통고로 소멸된 경우에는 행사할 수 있어요. 이때는 갱신청구를 먼저 하지 않아도 바로 매수청구할 수 있어요.

• 기간을 정한 임대차라면 기간이 만료됐을 때 지상건물이 현존하면 갱신청구를 할 수 있고, 임대인이 거절하면 매수청구로 넘어가요.

임대차가 끝나면 건물을 철거하기로 한 약정은 특별한 사정이 없으면 무효예요. 임차인에게 불리한 약정이라 법이 막고 있어요.

종료 전에 한 약정도 마찬가지예요.

지상물매수청구권은 토지임차인의 권리예요. 건물임차인이 임대인 동의를 얻어 붙인 물건을 사 가라고 청구하는 부속물매수청구권은 토지임차인에게 인정되지 않아요.

부속물은 건물의 구성부분이 되지 않은 임차인 소유의 물건이어야 해요. 음식점 건물에 들인 영업용 시설물이 그런 예예요.

• 토지임차인에게 인정되는 것: 지상물매수청구권, 필요비·유익비 상환청구권, 차임감액청구권

• 이렇게 기억해요: 토지에는 지상물, 건물에는 부속물

적법하게 매수청구권을 행사한 뒤에도 건물을 점유·사용해 토지를 계속 점유했다면, 토지 임료 상당액의 부당이득을 반환해야 해요. 매수청구가 곧 무상 점유 권한이 되는 것은 아니에요.