물건별 주된 감정평가방법

• 공시지가기준법

  토지

• 수익환원법

  광업재단·기업가치·무형자산처럼 수익을 낳는 대상

• 거래사례비교법

  과수원·자동차처럼 시장에서 활발히 거래되는 대상 (임대료는 임대사례비교법)

• 원가법

  건물·항공기·선박·건설기계처럼 새로 만드는 비용을 따질 수 있는 대상

큰 흐름으로 묶어두면 개수를 세는 문제에서 유리해요.

• 토지는 공시지가기준법이 원칙이에요. 거래사례비교법은 적정한 실거래가를 기준으로 평가할 때 쓰는 예외 경로라, 토지를 거래사례비교법 쪽에 묶어 놓는 서술이 함정이에요.

• 공장재단은 개별 물건의 감정평가액을 합산하는 것이 원칙이에요. 계속적인 수익이 예상되어 일괄로 평가할 때만 수익환원법을 쓸 수 있어서, 광업재단(수익환원법)과 한 묶음으로 놓는 서술이 함정이에요.

• 선박은 선체·기관·의장별로 나눠 원가법이에요. 자동차(거래사례비교법)와 함께 묶을 수 없어요.

• 영업권·특허권 같은 무형자산은 수익환원법이에요. 수익분석법은 가격이 아니라 임대료를 구하는 방법이에요.

거래사례비교법과 공시지가기준법이 모두 비교방식에 속한다는 점이 자주 나와요.

기준시점은 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜예요. 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜로 하는 것이 원칙이에요.

미리 정한 경우에도 그 날짜에 가격조사가 가능해야 기준시점으로 삼을 수 있어요. 미리 정했다는 사실만으로 무조건 그 날짜가 되는 것은 아니에요.

평가 단위는 물건마다 따로 하는 것이 원칙이에요. 예외가 셋이에요.

• 1일괄

  둘 이상이 일체로 거래되거나 용도상 불가분의 관계인 경우

• 2구분

  하나의 물건이라도 가치를 달리하는 부분이 있는 경우

• 3부분

  일체로 이용되는 물건의 일부만 평가해야 하는 경우