도시개발사업 시행방식의 종류와 변경

• 1수용 또는 사용 방식

  시행자가 구역의 토지등을 수용하거나 사용해서 조성하는 방식이에요. 계획적·체계적인 집단 조성과 공급이 필요한 경우에 정해요.

• 2환지 방식

  종전 토지의 권리를 조성된 토지로 옮겨 주는 방식이에요. 구획을 바꿀 필요가 있거나, 지가가 인근보다 현저히 높아 수용·사용으로 시행하기 어려운 경우에 정해요.

• 3혼용방식

  지정하려는 지역이 부분적으로 ①에도 ②에도 해당할 때 쓰는 방식이에요.

혼용방식은 다시 둘로 나뉘어요.

• 분할 혼용방식

  수용·사용 지역과 환지 지역을 사업시행지구별로 나누어 시행해요.

• 미분할 혼용방식

  지구를 나누지 않고 두 방식을 섞어 시행해요. 환지 부분에는 환지에 관한 규정을, 나머지에는 수용·사용에 관한 규정을 적용해요.

구역 지정 이후에 시행방식을 바꾸는 것은 지정권자의 권한이에요. 열려 있는 경우는 셋뿐이에요.

• ① 수용·사용 방식 → 전부 환지 방식

• ② 혼용방식 → 전부 환지 방식

• ③ 수용·사용 방식 → 혼용방식

셋 다 도착점이 환지 쪽으로 가까워지는 변경이에요. 반대로 전부 환지 방식에서 빠져나오는 변경, 즉 전부 환지에서 혼용이나 수용·사용으로 되돌아가는 변경은 열려 있지 않아요.

환지 방식을 믿고 토지를 내놓은 소유자의 자리가 수용 요소 때문에 흔들리는 것을 막는 구조라고 보면 방향이 헷갈리지 않아요.

• 전부 환지로 들어가는 두 경우(①·②)

  국가·지방자치단체, 공공기관, 정부출연기관, 지방공사에게만 열려요.

• 수용·사용에서 혼용으로 가는 경우(③)

  위 넷에 토지 소유자, 과밀억제권역에서 이전하는 법인, 등록사업자, 건설업자, 부동산개발업자, 부동산투자회사, 출자 법인까지 더해져 범위가 훨씬 넓어요.

발문이 시행자를 국가로 못박아 두면 세 경우가 모두 열리므로, 시행자 범위는 지우고 방향만 보면 돼요.

구역 전부를 환지 방식으로 시행하는 경우에는 시행자를 토지 소유자나 조합으로 지정해요. 조합은 애초에 전부 환지 방식일 때만 시행자가 될 수 있는 주체예요.

다만 토지 소유자나 조합이 정해진 기간에 시행자 지정을 신청하지 않은 경우 등에는 지방자치단체등을 시행자로 지정할 수 있어요.