수용·사용 방식과 원형지의 공급

부동산학개론에서 다루는 개발방식 개관과 소재가 겹치지만, 여기서는 법정 절차와 요건만 다뤄요.

시행자는 사업에 필요한 토지등을 수용하거나 사용할 수 있어요. 다만 민간 시행자는 다음 두 가지를 함께 갖춰야 해요.

• 토지 소유

  사업대상 토지면적의 3분의 2 이상을 소유할 것

• 소유자 동의

  토지 소유자 총수의 2분의 1 이상의 동의를 받을 것

여기서 민간 시행자는 토지 소유자, 과밀억제권역에서 이전하는 법인, 등록사업자, 건설업자, 부동산개발업자, 부동산투자회사, 출자 법인을 가리켜요. 국가·지방자치단체, 공공기관, 정부출연기관, 지방공사는 이 요건에서 빠져요.

출자 법인은 한 번 더 갈라 봐야 해요. 국가·지방자치단체·공공기관·정부출연기관·지방공사가 100분의 50을 넘게 출자한 법인이면 민간 쪽에서 빠져 동의 요건을 지지 않아요.

동의 요건을 세는 기준일은 도시개발구역지정 고시일이에요. 그 기준일 이후 시행자가 사들인 토지는 총수에도 넣고 동의한 것으로도 세요.

토지상환채권은 토지등의 매수 대금 일부를 조성된 토지·건축물로 갚는 채권이에요. 시행자면 공공이든 민간이든 발행할 수 있고, 민간 시행자만 금융기관 등의 지급보증을 받아야 해요.

지정권자가 시행자인 경우를 빼면, 발행하려는 시행자는 발행계획을 작성해 지정권자의 승인을 미리 받아야 해요.

원형지는 조성하지 않은 상태로 공급해 공급받은 자가 직접 개발하게 하는 토지예요. 시행자는 지정권자의 승인을 미리 받아야 하고, 공급 면적은 구역 전체 토지 면적의 3분의 1 이내로 한정돼요.

공급받을 수 있는 자는 다섯이에요.

• ① 국가 또는 지방자치단체

• ② 공공기관

• ③ 지방공사

• ④ 국가·지방자치단체·공공기관인 시행자가 복합개발 등을 위해 실시한 공모에서 선정된 자

• ⑤ 원형지를 학교나 공장 등의 부지로 직접 사용하는 자

지정권자는 승인할 때 용적률 등 개발밀도, 토지용도별 면적과 배치, 교통처리계획, 기반시설 설치에 관한 이행조건을 붙일 수 있어요.

• 원칙

  수의계약의 방법으로 선정해요.

• 예외

  위 ⑤, 즉 학교나 공장 등의 부지로 직접 사용하는 자를 고를 때만 경쟁입찰 방식이에요.

• 예외의 예외

  그 경쟁입찰이 2회 이상 유찰되면 수의계약으로 돌아가요.

추첨은 어느 단계에도 없어요. 선택지에 추첨이 나오면 그것만으로 걸러낼 수 있어요.

• 매각 제한 기간

  원형지에 대한 공사완료 공고일부터 5년과 원형지 공급 계약일부터 10년 중 먼저 끝나는 기간이에요.

• 제한을 받지 않는 자

  국가와 지방자치단체는 이 매각 제한에서 빠져요.

• 예외 용지

  기반시설 용지, 임대주택 용지 등으로 쓰는 경우에는 지정권자의 승인을 받아 매각할 수 있어요.

• 공급가격

  개발계획이 반영된 감정가격에 시행자가 설치한 기반시설 등의 공사비를 더한 금액을 기준으로, 시행자와 원형지개발자가 협의해 정해요. 조례로 정하는 값이 아니에요.

원형지개발자가 착수 기한을 넘기거나, 사업을 지연하거나, 공급받은 토지를 시행자 동의 없이 제3자에게 매각하는 등의 사유가 있으면 시행자는 공급계약을 해제할 수 있어요.

다만 곧바로 해제되는 것이 아니라 2회 이상 시정을 요구해야 하고, 그래도 시정하지 않을 때 해제할 수 있어요. 원형지개발자는 그 시정 요구에 의견을 낼 수 있어요.