환지 방식 — 환지계획·환지 예정지·환지처분과 청산금

환지 계획에는 환지 설계, 필지별 환지 명세, 청산 대상 토지 명세, 체비지·보류지 명세가 들어가요. 입체 환지를 시행하면 입체 환지용 건축물의 명세와 공급 방법·규모, 그리고 건축 계획도 함께 들어가요.

• 행정청이 아닌 시행자

  작성한 환지 계획에 대해 특별자치도지사·시장·군수·구청장의 인가를 받아야 해요.

• 행정청인 시행자

  인가 절차는 없고, 환지 계획을 정하려 할 때의 통지·공람 의무는 똑같이 져요.

두 시행자 모두 토지 소유자와 임차권자등에게 환지 계획의 기준과 내용을 알리고 관계 서류 사본을 일반인에게 공람시켜야 해요. 공람 기간에 낸 의견이 타당하면 시행자는 환지 계획에 반영해야 해요.

시행자가 토지 면적의 규모를 조정할 특별한 필요가 있을 때 할 수 있는 조치는 방향이 갈려요.

• 면적이 작은 토지

  과소 토지가 되지 않도록 면적을 늘려 환지하거나, 환지 대상에서 제외할 수 있어요.

• 면적이 넓은 토지

  그 면적을 줄여서 환지할 수 있어요. 환지 대상에서 빼는 조치는 여기에 없어요.

"작은 토지는 늘리기와 빼기까지, 넓은 토지는 줄이기까지"로 나눠 두면 방향을 바꿔치기한 지문을 바로 잡아낼 수 있어요. 과소 토지의 기준 면적은 시행자가 규약·정관·시행규정으로 정해요.

• 소유자의 신청·동의에 따른 제외

  토지 소유자가 신청하거나 동의하면 환지를 정하지 않을 수 있어요. 그 토지에 임차권자등이 있으면 그 동의도 받아야 해요.

• 기준일 다음 날부터의 제한

  의견청취 공고일이나 지정권자가 따로 정한 기준일의 다음 날부터 필지가 분할되거나 단독주택·다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 등의 경우에는, 금전으로 청산하거나 환지 지정을 제한할 수 있어요.

• 입체 환지

  소유자의 신청을 받아 건축물의 일부와 그 토지의 공유지분을 주는 방식이에요. 신청 기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이하예요.

• 옮겨가는 권리

  종전 토지의 소유자와 임차권자등은 효력발생일부터 환지처분 공고일까지 환지 예정지에 대해 종전과 같은 내용의 권리를 행사해요.

• 끊기는 권리

  같은 기간에 종전의 토지는 사용하거나 수익할 수 없어요.

• 환지 예정지의 종전 소유자

  반대편에서도 마찬가지라, 그 기간에 자기 땅이던 환지 예정지를 사용·수익할 수 없어요. 기간의 끝을 언제로 잡든 사용할 수 있다는 서술은 틀린 서술이에요.

• 임차권자등이 있으면

  시행자는 환지 예정지를 지정할 때 그 권리의 목적인 토지나 그 부분도 아울러 지정해야 해요.

• 장애물이 있으면

  사용·수익을 시작할 날을 따로 정할 수 있어요.

• 체비지로 지정된 환지 예정지

  시행자가 비용 충당을 위해 사용·수익하게 하거나 처분할 수도 있어요.

공사를 끝내면 시행자는 지체 없이 공고하고 공사 관계 서류를 공람시켜요. 토지 소유자나 이해관계인은 그 공람 기간에 의견서를 낼 수 있어요.

지정권자의 준공검사를 받으면 시행자는 60일 이내에 환지처분을 해야 해요. 환지처분을 하려면 환지 계획에서 정한 사항을 토지 소유자에게 알리고 관보나 공보에 공고해야 해요.

• 공고된 날의 다음 날부터

  환지 계획에서 정한 환지를 종전의 토지로 봐요. 입체 환지를 받은 자의 건축물 일부·공유지분 취득, 체비지·보류지의 소유권 취득, 청산금의 확정도 이 날이에요.

• 공고된 날이 끝나는 때

  환지를 정하지 않은 종전 토지에 있던 권리가 소멸해요. 사업 시행으로 행사할 이익이 없어진 지역권도 이때 소멸해요. 소유권이전등기를 마쳤는지와는 관계가 없어요.

• 이미 처분된 체비지

  예외적으로 매입한 자가 소유권 이전 등기를 마친 때에 소유권을 얻어요.

• 임대료 감액청구

  공고된 날부터 60일이 지나면 증감을 청구할 수 없어요. 공고 다음 날 곧바로 끊기는 것이 아니라 60일의 여유가 남아요.

• 결정 시기의 원칙

  청산금은 환지처분을 할 때 결정해요.

• 결정 시기의 예외

  소유자의 신청·동의로, 또는 면적 조정으로 환지 대상에서 제외한 토지는 청산금을 교부하는 때에 결정할 수 있어요. 원칙보다 늦은 시점을 열어 준 예외예요.

• 교부 시기의 예외

  환지를 정하지 않는 토지에 대해서는 환지처분 전이라도 청산금을 교부할 수 있어요.

• 분할징수·분할교부

  규약·정관·시행규정에서 정한 이자율로 이자를 붙여 나누어 걷거나 줄 수 있어요.

• 소멸시효

  받을 권리나 징수할 권리를 5년간 행사하지 않으면 시효로 소멸해요.

• 징수 위탁

  행정청이 아닌 시행자는 특별자치도지사·시장·군수·구청장에게 징수를 위탁할 수 있고, 이때 징수한 금액의 100분의 4를 그 지방자치단체에 지급해요.

빈칸 계산형으로 나오는 자리예요. 순서를 놓치면 값이 통째로 달라져요.

비례율 = (조성되는 토지·건축물의 평가액 합계 - 총사업비) ÷ 환지 전 토지·건축물의 평가액 합계 × 100

평균부담률 = 총사업비 ÷ (권리가액의 합계 + 체비지 평가액의 합계) × 100

비례율은 총사업비를 먼저 뺀 뒤에 나눠요. 총 사업비 250억원, 환지 전 평가액 500억원, 조성 평가액 1,000억원이면 (1,000억원 - 250억원)을 500억원으로 나눠 150%가 나와요.