소유권보존등기의 신청적격과 소유권이전등기(거래가액·매매목록)

등기관이 소유권보존등기를 할 때는 등기원인과 그 연월일을 기록하지 않아요. 이미 있던 권리를 승계하는 게 아니라 그 부동산에 대한 등기를 처음 여는 성격이라 원인일자가 따라붙지 않아요.

미등기의 토지 또는 건물에 관한 소유권보존등기는 다음 중 하나에 해당하는 자가 신청할 수 있어요.

• 토지대장·임야대장·건축물대장에 최초의 소유자로 등록된 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인(포괄유증을 받은 자 포함)

• 확정판결로 자기의 소유권을 증명하는 자

• 수용으로 소유권을 취득했음을 증명하는 자

• 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장의 확인으로 자기의 소유권을 증명하는 자 — 건물의 경우로 한정해요

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"관공서의 확인"으로 증명하는 방법은 건물에만 있고 토지에는 없어요.

미등기 토지의 소유권보존등기를 시장·군수의 확인으로 신청할 수 있다고 하면 틀려요.

미등기 부동산이 여러 번 전전양도된 뒤 최후 양수인이 자기 명의로 소유권보존등기를 했더라도, 그 등기가 결과적으로 실질적 법률관계에 부합한다면 특별한 사정이 없는 한 그 등기는 무효로 보지 않아요.

등기관이 미등기부동산에 대해 법원의 촉탁으로 소유권의 처분제한 등기(경매개시결정 등)를 할 때는 직권으로 소유권보존등기를 해요. 이렇게 건물에 대해 직권으로 보존등기를 하는 경우에는 위 신청적격 요건(제65조)을 적용하지 않아요.

• 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제1항의 계약을 등기원인으로 소유권이전등기를 신청할 때는, 신고한 거래가액을 신청정보로 제공하고 시장·군수·구청장이 내주는 거래계약신고필증정보를 첨부정보로 제공해야 해요

• 매매목록도 첨부해야 하는 경우가 두 가지예요 — 거래부동산이 2개 이상인 경우(세부 기준은 대법원예규로 정해요), 또는 거래부동산이 1개라도 여러 명의 매도인과 여러 명의 매수인 사이의 매매계약인 경우

• 앞의 경우를 2024. 11. 29. 개정 전 조문은 "신고 관할관청이 같은 거래부동산이 2개 이상"으로 적고 있었고, 그때까지의 기출은 이 문언으로 출제됐어요

• 거래가액의 등기 방법은 매매목록 제공 여부로 갈려요 — 매매목록이 필요 없으면 등기기록 갑구의 권리자 및 기타사항란에 거래가액을 직접 기록하고, 매매목록이 제공되면 매매목록을 전자적으로 작성해 번호를 부여하고 갑구의 권리자 및 기타사항란에 그 매매목록의 번호를 기록해요 — 등기원인란에 기록하는 게 아니에요

• 유증으로 인한 소유권이전등기는 상속등기를 거치지 않고 유증자로부터 수증자에게 직접 신청할 수 있어요

• 유증이 상속인의 유류분을 침해하는 내용이라도, 그 다툼은 등기관이 심사할 사항이 아니라서 등기관은 그 신청을 수리해요

• 상속재산분할심판에 따른 상속인의 소유권이전등기는 법정상속분에 따른 상속등기를 거치지 않고도 심판 내용대로 바로 신청할 수 있어요

• 상속등기를 하기 전에 이뤄진 상속재산분할협의에 따라 상속등기를 신청하는 경우, 등기원인일자는 협의분할일이 아니라 상속이 개시된 날로 적어요

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유증·분할심판·분할협의는 저마다 등기 처리방식이 달라요.

셋 다 "상속등기를 거치지 않아도 된다"는 점은 같지만, 분할협의만은 등기원인일자를 상속개시일로 소급해 적는다는 점이 달라요.

소유권등기 자체가 아니라 이미 있는 권리를 변경·경정하는 등기는, 그 등기로 등기상 이해관계 있는 제3자의 권리가 침해되는 경우에는 그 제3자의 승낙 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보가 제공되지 않으면 부기등기로 할 수 없어요. 승낙을 증명하지 못하면 부기가 아니라 주등기로 해요.