갱신요구권이냐, 묵시적 갱신 저지냐 — 기간 제한이 갈리는 축

임차인이 적극적으로 갱신을 요구하는 권리인지, 묵시적 갱신을 막는 통지인지가 먼저예요.

임차인이 적극적으로 행사하는 권리라 행사기간이 정해져 있어요. 주택만 제한이 있는 것이 아니에요.

• 주택

  임대차기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지. 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 기간은 2년으로 봐요.

• 상가

  임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지. 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 행사할 수 있어요.

두 법의 종료 시점(2개월 전 / 1개월 전)만 다르고 기한이 있다는 점은 같아요. "상가 임차인은 기간 제한이 없다"로 압축하면 상가 갱신요구권 문항에서 바로 틀려요.

묵시적 갱신은 임대인이 아무 말도 하지 않았을 때 임차인을 보호하려는 장치예요. 그래서 "통지 기한"이 주로 임대인 쪽에 붙어 있어요.

• 상가

  갱신거절 통지 기한을 정해둔 규정은 임대인에게 적용되는 것이에요. 임차인에 대한 통지 기한 규정은 없어요. 그래서 상가 임차인은 기간이 끝나기 전에 갱신을 원하지 않는다는 뜻만 밝히면 되고, 별도의 기한 제한을 받지 않아요.

• 주택

  양쪽 모두 기한이 있어요. 임대인은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인은 만료 2개월 전까지 통지해야 해요. 조문이 임대인 요건을 정한 뒤 "임차인이 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다"를 덧붙이는 구조예요.

반례로 확인해두세요. 임차인이 만료 14일 전에 갱신 거절을 통지했다면, 상가에서는 유효하지만 주택에서는 2개월 기한을 넘겨 묵시적 갱신을 막지 못해요.

같은 행동인데 법에 따라 결과가 갈려요.

통지한 사람이 누구인지를 먼저 보세요.

같은 날 임대인이 통지했다면 상가에서도 늦어요. 상가의 임대인 통지 기한은 만료 1개월 전까지니까요.

제도(갱신요구권 / 묵시적 갱신 저지) × 법(주택 / 상가) 네 칸이에요. 한 축만 잡으면 반드시 새는 구조라, 네 칸을 다 채워야 판정이 서요.

○ 갱신요구권 · 주택: 6개월~2개월 전, 1회, 갱신 2년 ○ 갱신요구권 · 상가: 6개월~1개월 전, 전체 10년 범위 ○ 묵시적 갱신 저지 · 주택: 임대인 6개월~2개월 전 / 임차인 2개월 전까지 ○ 묵시적 갱신 저지 · 상가: 임대인만 기한 규정 / 임차인 기한 없음

상가의 갱신거절 통지에 임차인 기한이 없다는 사실을 상가의 갱신요구권에 똑같이 적용하면 "상가 임차인은 아무 제한이 없다"는 결론이 나와요. 제도가 다르므로 그렇게 해석하면 안돼요.

• 판정축: 적극적으로 요구하는 권리에는 기한이 붙고, 남의 침묵을 막는 통지에는 그 침묵할 사람에게 기한이 붙어요.

• 주택

  임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택을 전대한 경우

• 상가

  임대인은 임차인이 임차건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 거절할 수 있어요.