근저당 — 피담보채무의 확정 시기와 채권최고액의 한도

피담보채무가 확정되기 전에는 채무자나 채무의 범위를 변경할 수 있어요. 확정된 뒤에는 그 시점의 채무가 담보 대상으로 고정돼요.

• 1근저당권자 자신이 신청

  채무불이행을 이유로 스스로 경매를 신청했다면, 특별한 사정이 없으면 경매를 신청한 때 확정돼요.

• 2다른 사람이 신청

  후순위권리자 등이 경매를 신청했다면, 선순위 근저당권의 채무는 신청 시점에 확정되지 않아요. 매수인이 매각대금을 다 낸 때 확정된다고 봐요.

  • 스스로 실행에 나선 것이 아니므로 그때까지는 거래를 계속할 수 있다고 보는 것이에요.
• 3존속기간을 정한 경우

  특별한 사정이 없으면 그 기간이 만료한 때 확정돼요.

확정되지 않은 동안에는 그 사이에 생긴 지연이자도 채권최고액 범위 안에서는 담보돼요. "확정되지 않았으니 담보되지 않는다"는 서술은 방향이 거꾸로예요.

• 채권최고액에는 이자가 산입돼요. 원본과 이자를 합쳐 최고액까지만 우선변제를 받아요.

• 물상보증인과 제3취득자는 채권최고액까지만 변제하면 근저당권의 말소를 청구할 수 있어요. 최고액을 초과하는 부분까지 변제할 의무는 없어요.

• 반면 채무자 본인은 최고액을 넘는 채무도 자기 채무라서, 전액을 변제해야 말소를 청구할 수 있어요.

이 대비가 함정으로 자주 나와요. "최고액은 담보의 한도이지 채무의 한도가 아니다"로 기억하면, 누가 청구하는지에 따라 답이 갈리는 이유가 보여요.

경매대가가 담보가치보다 크더라도 근저당권자가 우선변제받는 금액은 채권최고액이 상한이에요. 실제 채권액이 최고액보다 적으면 그 채권액까지만 받아요.