저당권의 피담보채권 범위와 지연배상 1년분

• 지연배상

  원본의 이행기일을 지난 후의 1년분까지만 저당권을 행사할 수 있어요(제360조 단서).

이자에는 기간 제한이 없고, 지연배상만 1년분으로 잘려요.

계산 전에 이 선을 먼저 그어야 해요.

1억원을 이율 연 5%로 대여하고 변제기가 1년 뒤인 경우, 배당 시점이 훨씬 뒤라도 저당권으로 받을 수 있는 금액은 이렇게 잡혀요.

• 원본 1억원

• 변제기까지의 약정이자 500만원 — 연 5% × 1년이라 500만원이에요. 이 사안에서 차용일부터 변제기까지가 1년이기 때문이고, 1년분 제한 때문이 아니에요.

• 지연배상 1년분 500만원 — 이쪽이 1년분으로 잘리는 항목이에요.

• 합계 1억 1,000만원

반례로 확인해두세요. 차용기간이 2년이었다면 약정이자는 1,000만원 전액이 담보되고, 거기에 지연배상 1년분이 더해져요. 두 항목의 500만원이 우연히 같아서 제한이 양쪽에 걸린 것처럼 보이는 사안이에요.

채권자가 그보다 많은 금액을 신고했더라도 담보 범위를 넘는 부분은 저당권으로 우선변제받을 수 없어요. 전 기간 이자를 합산하거나 지연배상을 누락하면 바로 다른 보기로 빠져요.

근저당에서 이자는 채권최고액에 이미 산입된 것으로 봐요. 최고액은 이자까지 포함한 상한선이라, 그 상한을 넘는 부분이 담보되지 않을 뿐 이자가 빠지는 것은 아니에요.

피담보채무가 확정되기 전이라면 이런 것도 가능해요.

• 채무자를 변경하는 것

• 채무자가 아닌 제3자가 자기 부동산을 담보로 내놓는 물상보증

• 저당부동산의 제3취득자는 피담보채권을 변제하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있어요. 경매신청 뒤에 소유권·지상권·전세권을 취득한 사람도 포함돼요. 다만 후순위저당권자는 여기에 들어가지 않아요.

• 제3취득자가 보존·개량에 쓴 필요비·유익비는 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있어요(제367조).

• 제3취득자는 경매에 참가해 매수인이 될 수 있어요.