확인·설명의무 — 상대방·시기와 자료 요구

• 확인·설명

  중개가 완성되기 전에 해요. 중개를 의뢰받은 시점부터 계약이 성립하기 전까지가 그 시간대예요.

• 확인·설명서 작성·교부

  거래계약서를 작성하는 때에 해요.

두 시점을 하나로 묶어 외우면 "중개가 완성된 때에 확인·설명을 한다"는 지문에 걸려요. 설명이 먼저고 서식이 나중이에요.

개업공인중개사는 권리를 취득하려는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명해요. 매매라면 매수의뢰인, 임대차라면 임차의뢰인이에요.

설명할 때는 근거자료를 제시해야 해요. 등기사항증명서·토지대장 등본·건축물대장 등본·신탁원부·부동산종합증명서처럼 물건의 상태를 뒷받침하는 서류예요.

• 자료를 요구받는 쪽

  매도의뢰인·임대의뢰인이에요. 물건의 상태를 아는 사람이라서예요.

• 자료를 안 주면

  개업공인중개사는 그 사실을 매수의뢰인·임차의뢰인에게 설명하고 확인·설명서에도 적어야 해요.

자료가 없다는 이유로 확인·설명 자체를 건너뛸 수는 없어요. 의무가 사라지는 것이 아니라 불응 사실을 알리는 의무로 바뀌는 구조예요.

• 1근저당이 설정된 경우

  등기부에 공시된 채권최고액을 설명하면 돼요. 실제 남은 피담보채무액까지 조사·확인할 의무는 없어요.

• 2중개대상물의 범위 밖인 물건·권리·지위

  이를 중개한 경우에도 선량한 관리자의 주의로 권리관계를 조사·확인해 설명할 의무를 져요.

• 3설명할 의무가 없는 사항

  의뢰인이 계약 여부를 정하는 데 중요한 것이라면 그릇된 정보를 제공해서는 안 돼요.

• 4보수를 못 받은 경우

  보수를 지급받지 못했다고 해서 확인·설명의무와 그 위반에 따른 손해배상의무가 당연히 사라지지는 않아요.

①은 의무를 좁히는 판례이고 ②③④는 넓히는 판례예요. 같은 문항 안에 섞여 나오니 방향을 표시해 두면 좋아요.

주택 임대차를 중개할 때는 관리비 금액과 그 산출내역도 확인·설명해야 해요. 관리비를 키워 임대료가 낮아 보이게 하는 일을 막으려고 들어온 항목이에요.

아파트 같은 공동주택이라고 빠지지 않아요. 주택 임대차라면 물건의 종류를 가리지 않고 설명 사항이에요.

• 개업공인중개사

  성실·정확하게 확인·설명을 하지 않거나 근거자료를 제시하지 않으면 500만원 이하의 과태료 대상이에요.

• 소속공인중개사

  같은 위반이 자격정지 사유가 돼요. 과태료가 아니에요.

누가 했는지에 따라 제재의 종류가 달라진다는 점이 이 자리의 함정이에요.