확인·설명서 4종 서식의 항목 지도

• 1[Ⅰ] 주거용 건축물

  단독주택·공동주택·주거용 오피스텔이에요.

• 2[Ⅱ] 비주거용 건축물

  업무용·상업용·공업용 등이에요.

• ③ [Ⅲ] 토지

• ④ [Ⅳ] 입목·광업재단·공장재단

[Ⅱ] 비주거용 건축물에서 "기본 확인사항이 아닌 것"을 묻는 문항은 대부분 여기서 답이 나와요.

• 비선호시설(1km 이내)의 유무

  [Ⅱ]에는 없어요. 다만 [Ⅲ] 토지 서식에는 있어요.

• 관리비

  주거 임차인이 실제로 부담할 돈을 미리 보여주려는 항목이에요.

• 입지조건의 교육시설

  학교 접근성은 [Ⅰ]에서만 물어요.

• 환경조건

  일조·소음·진동이에요. 다만 이 항목은 세부 확인사항이에요.

• 임대차 확인사항

• [Ⅱ]에도 있는 항목

  대상물건의 표시, 권리관계, 토지이용계획·공법상 제한, 입지조건, 관리에 관한 사항, 거래예정금액, 취득 시 부담할 조세예요.

[Ⅱ]에 없다는 사실과 기본·세부 중 어디에 있는지는 별개의 층이에요. 환경조건은 "[Ⅱ]에는 없지만 [Ⅰ]에서도 세부 확인사항"이라 두 겹을 함께 기억해야 해요.

비선호시설을 "주거용 전용 항목"으로 외우면 [Ⅲ] 토지 문항에서 어긋나요.

짝은 [Ⅰ]과 [Ⅱ]로만 지어 두세요.

• 기본 확인사항

  개업공인중개사가 직접 확인해서 채우는 칸이에요. 대상물건의 표시, 권리관계, 토지이용계획·공법상 이용제한 및 거래규제, 임대차 확인사항, 입지조건, 관리에 관한 사항, 비선호시설, 거래예정금액 등, 취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율이 여기예요.

• 세부 확인사항

  실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항, 내부·외부 시설물의 상태, 벽면·바닥면 및 도배 상태, 환경조건, 현장안내예요.

세부 확인사항 가운데 시설물의 상태·벽면·바닥면·도배·환경조건은 매도의뢰인·임대의뢰인에게 자료를 요구해서 확인한 내용을 적어요.

실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항은 개업공인중개사가 직접 확인해 적는 칸이 아니에요. 법정지상권·유치권처럼 등기부에 드러나지 않는 권리라 직접 확인하기 어렵기 때문이에요.

이 칸에는 매도의뢰인·임대의뢰인이 알려 준 사항을 적어요. "직접 확인한 사항을 적는다"고 적힌 지문은 방향이 반대예요.

• 취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율

  소유권이 넘어가지 않는 거래라 제외해요.

• 개별공시지가(m²당)와 건물(주택)공시가격

  임대차에서는 생략할 수 있어요.

• 건축물의 방향

  거래 형태와 관계없이 적어요. 빠지지 않아요.

소유권 이전과 이어진 항목인지, 임차인이 살면서 확인해야 할 항목인지로 나누면 판단이 빨라져요.

주거용 서식의 기본 확인사항 안에 있는 칸이에요. 임차인이 보증금을 돌려받을 수 있을지를 가늠하도록 모아 둔 자리예요.

• 임대인 쪽 사정

  확정일자 부여현황 정보, 국세 및 지방세 체납정보, 전입세대 확인서

• 임차인 쪽 지위

  최우선변제금, 민간임대 등록 여부, 계약갱신 요구권 행사 여부

• 여기 없는 것

  현장안내 중개보조원 신분 고지 여부예요. 서식 뒤쪽 현장안내 항목에 있고, 그 자리는 세부 확인사항이에요.

확인·설명서 서식은 개정으로 칸이 새로 생기거나 뒷번호가 밀린 적이 있어요. 임대차 확인사항 칸이 신설되면서(시행 2024. 7. 10.) 주거용 서식의 뒷번호가 한 칸씩 이동했어요.

그래서 "몇 번 항목"으로 외우면 판본이 바뀔 때 어긋나요. 어떤 이름의 항목인지로 기억하는 편이 개정에 안전해요.

※ 그 이전 판본에는 다가구주택 확인서류 제출여부 칸이 권리관계란에 따로 있었고, 계약갱신 요구권 행사 여부도 권리관계란에 있었어요. 2024년 서식 개정으로 다가구주택 확인서류 칸은 없어지고, 계약갱신 요구권 행사 여부는 새로 생긴 임대차 확인사항란으로 옮겨졌어요. 확정일자 부여현황 정보는 그때 그 칸에 새로 들어왔고, 임대인의 자료 제출이나 열람 동의로 확인해요.

※ 2026. 8. 28. 시행 개정으로 [Ⅰ] 주거용 서식이 다시 한 번 바뀌어요. 항목 번호 ①~⑮는 그대로이고 칸의 자리만 움직여요.

• 계약갱신 요구권 행사 여부

  임대차 확인사항에서 권리관계란으로 되돌아가요.

• 신탁등기 여부·공동담보 여부

  권리관계란에 새로 생겨요.

• 확인·설명 근거자료

  목록에 신탁원부가 들어가요.

• 관리비

  공동관리비 금액 칸과, 사용량이나 비용을 확인할 수 있는 비목 칸이 붙어요.

기출 문항의 정답은 출제 당시 서식으로 판정해요. 위 네 자리는 개정 뒤에 답이 달라지는 자리라 판본을 함께 기억해 두세요.