전매제한·공급질서 교란행위와 주택상환사채·입주자저축

여기에 자금 조달 수단인 주택상환사채와 입주자저축이 붙어요.

전매제한 기간표는 실무 질문 문서에서 다루고, 여기서는 나머지 축을 정리했어요.

금지되는 것은 증서나 지위의 양도·양수, 알선, 그리고 양도·양수를 목적으로 하는 광고예요. 조문은 양도·양수를 "매매·증여나 그 밖에 권리 변동을 수반하는 모든 행위"로 넓게 잡으면서, 괄호에서 상속과 저당을 명시적으로 빼요.

• 금지되는 예

  이주대책에 따라 주택을 공급받을 수 있는 지위의 매매, 무허가건물 확인서 같은 증서의 증여

• 금지되지 않는 예

  조합원 지위의 상속, 입주자저축 증서의 저당

상속은 당사자의 뜻과 무관하게 일어나는 승계이고, 저당은 담보로 잡히는 것일 뿐 지위 자체가 넘어가지 않아요. 이 두 낱말이 보이면 교란행위에서 빠진다고 보면 돼요.

대상이 되는 증서·지위는 주택조합원의 지위, 입주자저축 증서, 주택상환사채, 그 밖에 시행령이 정하는 것이에요.

• 지위 무효·계약 취소

  국토교통부장관이나 사업주체는 위반자의 신청 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 공급계약을 취소해야 해요.

• 선의의 매수인 보호

  교란행위가 있었다는 사실을 몰랐고 관련이 없음을 소명하면 공급계약을 취소하지 못해요.

• 주택 취득 의제

  사업주체가 위반자에게 산정한 주택가격을 지급하면 그 지급한 날에 사업주체가 그 주택을 취득한 것으로 봐요.

• 입주자자격 제한

  국토교통부장관이 10년의 범위에서 청약 자격을 제한할 수 있어요.

주택으로 갚는 사채라 발행 자격부터 납입금 용도까지 촘촘하게 묶여 있어요. 지문이 값 하나만 바꿔 내는 자리라 조합으로 외워 두는 편이 안전해요.

• 발행할 수 있는 자

  한국토지주택공사와 등록사업자예요.

• 등록사업자의 요건

  법인으로서 자본금 5억원 이상, 건설업 등록, 최근 3년간 연평균 주택건설 실적 300호 이상을 모두 갖추고, 금융기관이나 주택도시보증공사의 보증을 받아야 해요.

• 발행 규모

  등록사업자는 최근 3년간의 연평균 주택건설 호수 이내로만 발행할 수 있어요.

• 승인권자

  발행계획을 수립해 국토교통부장관의 승인을 받아요. 시·도지사가 아니에요.

• 발행 방법

  액면 또는 할인의 방법으로 발행해요. 할인발행이 막혀 있지 않아요.

• 증권의 성질

  기명증권이에요. 명의를 사채원부에 기록하지 않으면 발행자와 제3자에게 대항할 수 없어요.

• 사채권 기재사항

  발행 기관, 발행 금액, 발행 조건, 상환의 시기와 절차예요.

• 상환기간

  3년을 초과할 수 없어요. 발행일부터 공급계약 체결일까지를 세요.

• 양도·중도해약

  원칙적으로 못 해요. 근무·생업·질병치료·취학·결혼으로 세대원 전원이 다른 행정구역으로 이전하는 경우 등 부득이한 사유만 예외예요.

• 등록말소와의 관계

  등록사업자의 등록이 말소되어도 이미 발행한 사채의 효력에는 영향이 없어요.

납입금은 정해진 용도로만 쓸 수 있어요.

• ① 택지의 구입 및 조성

• ② 주택건설자재의 구입

• ③ 건설공사비에의 충당

• ④ 그 밖에 주택상환을 위해 필요한 비용으로서 국토교통부장관의 승인을 받은 비용

주택조합 운영비 충당이나 청약철회자의 가입비 반환처럼 주택을 짓는 일과 떨어진 용도는 여기에 없어요.

• 정의

  국민주택과 민영주택을 공급받기 위해 가입하는 주택청약종합저축이에요.

• 계좌 수

  한 사람이 한 계좌만 가입할 수 있어요.

• 정보 제공 요청

  국토교통부장관이 자격 확인 등을 위해 요청하면, 취급기관의 장은 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」에도 불구하고 정보를 제공해야 해요.

• 제공사실 통보

  취급기관의 장은 명의인에게 통보하지 않을 수 있지만, 명의인이 요구하면 통보해야 해요. 요구해도 통보하지 않을 수 있다는 서술은 틀린 서술이에요.

• 부령 협의

  납입방식·금액·조건에 관한 국토교통부령을 제정하거나 개정할 때는 재정경제부장관과 미리 협의해야 해요.

• 규칙이 정하는 것

  주택의 공급(제54조), 입주자저축(제56조), 견본주택의 건축기준(제60조), 투기과열지구·조정대상지역(제63조·제63조의2), 전매행위 제한(제64조), 공급질서 교란 금지에 따른 입주자자격 제한(제65조)에 관한 사항이에요.

• 규칙이 정하지 않는 것

  분양가격 산정방식은 이 규칙의 소관이 아니에요. 별도의 국토교통부령이 맡아요.

공급의 조건·방법·절차가 공급규칙에 모이고, 가격 산정처럼 산식이 필요한 사항은 다른 규정으로 빠진다고 나눠 두면 돼요.

• 정부조직 개편

  입주자저축 관련 부령을 만들 때 협의하는 상대가 종전 기획재정부장관에서 재정경제부장관으로 바뀌었어요(2025년 시행령 개정). 2024년 회차는 개편 전 판본으로 출제돼 그 지문이 "기획재정부장관"이고, 회차의 정답은 출제 당시 기준 그대로예요.

• 지금 그 자리를 읽을 때

  협의 상대는 재정경제부장관이에요. 부처 이름만 승계됐을 뿐 "국토교통부장관이 미리 협의한다"는 구조는 그대로라, 협의 상대를 시·도지사나 금융위원회로 바꾼 지문은 여전히 틀린 서술이에요.