토지분 종합부동산세의 종합합산·별도합산 과세

• 토지에 대한 종합부동산세는 종합합산과세대상과 별도합산과세대상으로만 구분해 과세해요

• ★ 재산세의 분리과세대상 토지는 종합부동산세 과세대상에서 아예 빠져요. 분리과세대상(농지·임야·공장용지 등)은 재산세 단계에서 과세가 완결되기 때문이에요. "종합합산·별도합산·분리과세 세 가지로 구분해 과세한다"고 하면 틀려요

• 납세의무자 기준: 종합합산과세대상은 공시가격 합계액이 5억원을 초과하는 자, 별도합산과세대상은 공시가격 합계액이 80억원을 초과하는 자예요 — 정확히 5억원·80억원이면 "초과"가 아니라서 납세의무가 없어요

• 수탁자 명의로 등기·등록된 신탁토지도 신탁주택과 마찬가지로 위탁자가 종합부동산세를 납부할 의무가 있어요

• 종합합산과세대상

  공시가격 합산액에서 5억원을 공제한 금액에 공정시장가액비율(100분의 60~100 범위)을 곱해요. 세액은 3단계 누진세율(1천분의 10~30)

• 별도합산과세대상

  공시가격 합산액에서 80억원을 공제한 금액에 공정시장가액비율을 곱해요. 세액은 3단계 누진세율(1천분의 5~7)

• 두 유형 모두 재산세로 이미 부과된 세액(지방세법상 가감조정된 세율이나 세부담 상한이 적용된 경우 그 실제 세액)을 종합부동산세액에서 공제해요 — 재산세와 종합부동산세의 이중과세를 조정하는 장치예요. 공제하는 금액은 상한 적용 전의 가상 세액이 아니라 실제로 부과된 세액이에요

종합합산·별도합산 토지 모두 총세액상당액이 직전 연도 대비 100분의 150을 초과하면 그 초과분은 없는 것으로 봐요. 재산세·주택분 종합부동산세와 같은 상한 비율이에요.

• 물납은 종합부동산세에서 아예 폐지된 제도예요(2016년 이후). 토지분도 마찬가지예요

• 분납은 토지분에도 허용돼요 — 세액이 250만원을 초과하면 납부기한이 지난 날부터 6개월 이내에 분납할 수 있어요(주택분과 같은 기준)

• 납부유예는 주택분에만 있는 특례예요. 토지분 종합부동산세에는 납부유예 제도 자체가 없어요 — "토지분 납부유예를 신청하면 허가할 수 있다"고 하면 틀려요

• 원칙적으로 부정행위가 없고 특례제척기간에 해당하지 않는 경우, 국세의 부과제척기간은 3년이 아니라 더 긴 기간(원칙 5년)이에요