주택분 종합부동산세의 과세표준과 1세대 1주택자의 판정·세액공제

• 개인·법인 납세의무자는 소득세법·법인세법상 납세지를 그대로 따라요

• 법인으로 보지 않는 단체의 경우 납세지는 그 주택의 소재지가 아니라, 그 단체를 대표하는 자 등의 주소지예요

• 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자가 종합부동산세 납세의무자가 되는 것이 기본 전제예요

• 수탁자 명의로 등기·등록된 신탁주택은 원칙과 달리 위탁자가 종합부동산세를 납부할 의무가 있어요(위탁자가 신탁주택을 소유한 것으로 봐요)

• 신탁주택의 위탁자가 관련 세금을 체납했는데 위탁자의 다른 재산으로 충당이 안 되면, 수탁자가 그 신탁주택으로 물적납세의무를 져요(재산세와 같은 구조예요)

과세표준 합산 대상에서 빠지는 주택은 크게 두 갈래예요.

• 임대주택(민간임대주택·공공임대주택 등, 임대기간·주택 수·가격·규모 등 요건을 충족)

• 그 밖에 종합부동산세 취지에 맞지 않는 주택(기숙사·사원용 주택, 미분양주택, 국가등록문화재 주택 등)

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합산배제 신고 대상 주택은 "세액"만 빠지는 게 아니라 "주택 수" 자체에서도 빠져요.

국가등록문화재 주택을 합산배제 신고하면, 1세대가 소유한 주택 수를 셀 때 그 주택 자체를 계산에서 빼줘요 — 세금만 안 매기는 게 아니라 다른 주택의 세율·공제 판정에도 영향을 줘요. 이런 주택을 보유한 납세의무자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 관할세무서장에게 보유현황을 신고해야 해요.

제도상 원래는 1주택만 소유해야 1세대 1주택자이지만, 다음 경우에는 예외로 1세대 1주택자로 봐요.

• 1주택과 다른 주택의 부속토지(건물과 부속토지 소유자가 다른 경우)를 함께 소유한 경우

• 1주택을 양도하기 전에 대체취득해 일시적으로 2주택이 된 경우(신규주택 취득일부터 3년 이내)

• 1주택과 상속주택(상속개시일부터 5년 미경과, 지분율 100분의 40 이하, 또는 지분 상당 공시가격이 6억원 이하 등 요건)을 함께 소유한 경우

• 1주택과 지방 저가주택(공시가격 4억원 이하, 수도권 밖 특정 지역 소재)을 함께 소유한 경우

• 이 특례들 중 대체취득·상속주택·지방저가주택 특례는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 신청해야 적용받아요

혼인으로 2주택이 된 경우는 이 특례와 결이 달라요.

혼인한 날부터 10년 동안은 배우자를 별도의 1세대로 봐서 각자 주택 수를 따지는 구조라, 신청 기간을 정해 신청해야만 1세대 1주택자가 되는 게 아니에요 — 애초에 세대 자체를 나눠서 보는 거예요.

• 과세표준 = (주택 공시가격 합산액 − 공제금액) × 공정시장가액비율(100분의 60)

• 공제금액: 1세대 1주택자 12억원, 법인·법인으로 보는 단체(2·3주택 단일세율 적용 대상) 0원, 그 밖의 자 9억원

• 공동명의 1주택자도 신청하면 1세대 1주택자로 보고 위 규정을 적용해요(자동 적용이 아니라 신청이 필요해요)

• 세율: 2주택 이하 소유는 누진세율(1천분의 5~27), 3주택 이상 소유는 더 가파른 누진세율(1천분의 5~50)

• 법인 또는 법인으로 보는 단체는 이 누진 구조 대신 단일세율을 적용해요 — 2주택 이하는 1천분의 27, 3주택 이상은 1천분의 50. 다만 공익법인등이 직접 공익목적사업에 사용하는 주택만 보유한 경우나 공공주택사업자 등은 개인과 같은 누진세율을 적용받아요

• 세부담 상한: 주택에 대한 총세액상당액이 직전 연도의 100분의 150을 초과하면 그 초과분은 없는 것으로 봐요. 다만 법인의 단일세율 적용 대상은 이 상한 자체를 적용받지 않아요

• 1세대 1주택자는 산출세액에서 연령별 공제(만 60세 이상, 최대 100분의 40)와 보유기간별 공제(5년 이상 보유, 최대 100분의 50)를 받을 수 있고, 이 둘은 합계 100분의 80 범위에서 중복 적용할 수 있어요

• 종합부동산세는 2016년 이후 물납 제도 자체가 폐지돼 있어요. 재산세와는 다른 지점이에요

• 종합부동산세는 원칙적으로 관할세무서장이 결정해 해당 연도 12월 1일부터 12월 15일까지 부과·징수해요

• 신고납부 방식을 선택한 납세의무자도 같은 기간(12월 1일~15일)에 신고해야 해요 — 정부결정보다 앞선 기간에 미리 신고하는 게 아니에요

• 주택분·토지분은 각각 구분해 고지해요(하나로 합산하지 않아요)

• 주택분에 한해 1세대 1주택자에게 납부유예 제도가 있어요(만 60세 이상이거나 5년 이상 보유, 소득 기준, 세액 100만원 초과 등 요건, 담보 제공)