용익권(지상권·지역권·전세권) 등기의 등기사항

지상권설정등기를 할 때는 목적과 범위를 항상 기록해요. 다만 존속기간·지료와 지급시기·민법 제289조의2제1항 후단의 약정은 등기원인에 그 약정이 있는 경우에만 기록해요. 1필 토지 전부에 지상권을 설정해도 그 범위는 여전히 기록해요 — "전부니까 범위를 안 적어도 된다"가 아니에요.

• 등기관이 승역지의 등기기록에 지역권설정등기를 할 때는 범위, 요역지, 지역권설정의 목적, 등기원인 및 그 연월일을 기록해요. 민법 제292조·제297조·제298조의 약정은 등기원인에 있는 경우에만 기록해요

• ★ "지역권자"는 승역지의 등기기록에 따로 기록하지 않아요. 지역권은 요역지 소유권에 부종하는 권리라, 특정 개인이 아니라 요역지 자체를 표시하는 방식으로 공시되기 때문이에요

• 등기관이 승역지에 지역권설정등기를 하면, 직권으로 요역지의 등기기록에도 순위번호·등기목적·승역지·지역권설정의 목적·범위·등기연월일을 기록해요. 승역지에 지역권 변경·말소등기를 하면 요역지의 등기기록에도 직권으로 변경·말소등기를 해요

• 전세권설정이나 전전세의 등기를 할 때는 전세금(또는 전전세금)과 범위를 항상 기록해요. 존속기간, 위약금 또는 배상금, 민법 제306조 단서의 약정은 등기원인에 있는 경우에만 기록해요

• 전세금반환채권의 일부를 양도해 전세권 일부이전등기를 할 때는 양도액을 기록해요. 이 등기는 원칙적으로 전세권의 존속기간이 만료되기 전에는 할 수 없어요(다만 이미 소멸했음을 증명하면 예외예요)

• 여러 개의 부동산을 목적으로 하는 전세권설정등기는 저당권의 공동담보 규정을 준용해요 — 목적물이 5개 이상이면 공동전세목록을 작성하고, 그 미만이면 목록 없이 등기기록에 직접 기록해요

• 전세권의 존속기간이 만료되면, 기존 전세권설정등기를 먼저 말소하지 않고서는 동일한 범위를 대상으로 하는 다른 전세권설정등기를 할 수 없어요

• 채권담보만을 위해 사용·수익 권능을 배제하고 설정한 전세권은 등기됐더라도 무효예요(판례)

• 집합건물의 특정 전유부분의 대지권에는 전세권설정등기를 할 수 없어요

• 차임 없이 보증금의 지급만을 내용으로 하는 채권적 전세는 전세권이 아니라 임차권으로 등기해요. 이 경우 신청서에 차임은 적지 않고 임차보증금을 기록해요

• 건물전세권의 존속기간이 만료돼 법정갱신이 됐더라도, 등기부에는 여전히 원래 존속기간이 만료된 것으로만 보여요. 그래서 갱신된 사실을 변경등기로 반영하지 않으면, 그 전세권을 목적으로 한 저당권설정등기까지는 나아가기 어려워요 — 법정갱신은 등기 없이도 효력이 생기지만, 그 위에 새 등기를 쌓으려면 먼저 등기부에 반영해야 해요

• 전세권의 목적 범위가 건물 일부로서 특정 층 전부처럼 그 자체로 범위가 분명한 경우에는 도면을 첨부하지 않아도 돼요. 도면이 필요한 경우는 건물 일부이면서 특정 층 전부가 아닌 애매한 범위일 때예요 — 건물 일부에 대한 전전세등기를 신청할 때도 그 부분을 표시한 도면을 첨부해야 해요

• 전세권등기와 그 전세권에 대한 가압류등기가 순차로 마쳐진 부동산에서 전세권말소판결을 받았더라도, 그 판결만으로 바로 말소등기를 신청할 수는 없고 가압류권자의 승낙서나 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 함께 첨부해야 해요