일반중개계약과 전속중개계약

• 1정해진 서식 사용

  국토교통부령이 정한 전속중개계약서를 써야 해요. 쓰지 않으면 업무정지 사유예요.

• 23년 보존

  전속중개계약서를 3년 동안 보존해요.

• 37일 이내 정보 공개

  부동산거래정보망 또는 일간신문에 중개대상물 정보를 공개하고, 공개한 사실을 의뢰인에게 지체 없이 문서로 알려요.

• 42주일에 1회 이상 통지

  중개업무 처리상황을 문서로 알려요.

일반중개계약에는 이 넷이 모두 없어요. 계약서를 작성하지 않고도 체결할 수 있고, 작성했더라도 보존의무가 없어요.

"표준서식이 정해져 있는 것은 전속중개계약서뿐"이라는 지문은 틀려요.

일반중개계약서에도 표준이 되는 서식이 마련돼 있어요.

의뢰인은 개업공인중개사에게 중개대상물의 위치와 규모, 거래예정가격 등을 적은 일반중개계약서의 작성을 요청할 수 있어요.

전속중개계약의 유효기간은

3개월이 원칙이되 당사자가 달리 약정하면 그 약정에 따라요.

3개월은 약정이 없을 때의 기본값이지 넘을 수 없는 한도가 아니에요.

그래서 4개월로 정한 약정도 유효하고, 3개월 미만 약정을 3개월로 끌어올리지도 않아요.

• 공개하지 않는 것

  중개대상물의 권리자의 인적 사항이에요. 권리관계는 공개하되 각 권리자의 주소·성명은 공개하지 말라고 못박혀 있어요.

• 임대차라면 빼도 되는 것

  공시지가예요. 임대차의 경우 공개하지 않을 수 있어요.

• 비공개를 요청하면

  의뢰인이 요청한 정보는 공개해서는 안 돼요. 어기면 등록취소까지 갈 수 있어요.

공개 정보 목록과 확인·설명사항 목록은 상당 부분 겹치지만 끝이 달라요.

• 양쪽에 다 있는 것

  공법상의 거래규제에 관한 사항, 벽면 및 도배의 상태, 일조·소음·진동 등 환경조건이에요.

• 확인·설명사항에만 있는 것

  취득 시 부담해야 할 조세의 종류와 세율이에요.

• 공개 정보에만 있는 것

  공시지가예요. 다만 임대차에서는 공개하지 않을 수 있어요.

세금은 설명하되 공개하지는 않는다고 방향을 잡아 두면 겹치는 목록이 정리돼요.

일반중개계약서와 전속중개계약서에는 개업공인중개사가 중개보수를 과다하게 받으면 그 차액을 돌려준다는 내용이 공통으로 들어 있어요.

의뢰인이 협조해야 할 의무와, 정하지 않은 사항을 당사자가 합의해 따로 정할 수 있다는 조항도 두 서식에 함께 있어요.

• 1다른 개업공인중개사를 통해 거래한 경우

  중개보수에 해당하는 금액을 위약금으로 지급해요.

• 2소개로 알게 된 상대방과 직접 거래한 경우

  마찬가지로 중개보수에 해당하는 금액이에요.

• 3의뢰인이 스스로 발견한 상대방과 거래한 경우

  위약금이 아니에요. 개업공인중개사가 실제로 쓴 비용을 중개보수의 절반 범위에서 물어 주면 돼요.

③만 성격이 달라요. 의뢰인이 스스로 찾아냈다면 중개의 성과라 보기 어려워 실비 정산에 가깝게 설계된 자리예요.

"특정한 개업공인중개사를 정해 그 개업공인중개사에 한정하여 중개하도록 하는 계약"은 전속중개계약의 정의예요. 일반중개계약의 정의로 적힌 지문이라면 이름이 바뀐 거예요.

• 권리를 넘기려는 의뢰인

  소유자 및 등기명의인, 중개의뢰 금액, 은행융자·권리금·제세공과금 등, 거래규제 및 공법상 제한사항을 적어요.

• 권리를 얻으려는 의뢰인

  희망 물건의 종류, 취득 희망가격, 희망 지역을 적어요.

주택을 임차하려는 의뢰인은 얻으려는 쪽이라 희망 조건 칸을 채워요. 넘기는 사람은 물건 정보, 얻는 사람은 희망 조건으로 나눠 두면 돼요.