사용검사·사전방문과 공동주택 품질점검단

• 원칙

  시장·군수·구청장이 사용검사를 해요.

• 예외

  사업주체가 국가나 한국토지주택공사인 경우, 그리고 국토교통부장관이 사업계획승인을 한 경우에는 국토교통부장관이 사용검사권자예요.

사용검사는 신청일부터 15일 이내에 해야 해요. 사용검사를 받으면 의제된 인·허가에 따른 사용승인·준공검사도 받은 것으로 봐요.

• 분할 사용검사

  공구별로 사업계획을 승인받은 경우에 완공된 주택에 대해 공구별로 받아요.

• 동별 사용검사

  사업계획승인 조건을 아직 못 지켰거나, 한 주택단지의 입주자를 분할 모집해 전체 단지의 사용검사 전에 입주가 필요한 경우 등에 공사가 끝난 주택에 대해 동별로 받아요.

• 사업주체가 파산 등으로 받을 수 없는 경우

  시공을 보증한 자 또는 입주예정자예요. 시공자 본인은 여기에 들어가지 않아요.

• 사업주체가 정당한 이유 없이 절차를 이행하지 않는 경우

  시공을 보증한 자, 시공자, 입주예정자로 범위가 넓어져요.

파산 등의 경우에는 시공보증자가 잔여공사를 시공하고 사용검사를 받고, 시공보증자가 없거나 시공할 수 없으면 입주예정자대표회의가 시공자를 정해 잔여공사를 시공하고 사용검사를 받아요.

사용검사를 받기 전에는 주택이나 대지를 쓸 수 없지만, 사용검사권자의 임시 사용승인을 받으면 쓸 수 있어요. 건축물은 동별로, 대지조성사업은 구획별로 공사가 끝난 경우에 받고, 대상이 공동주택이면 세대별로 임시 사용승인을 할 수 있어요.

• 실시 시기

  주택공급계약으로 정한 입주지정기간 시작일 45일 전까지 2일 이상 실시해야 해요. 기간과 일수를 함께 묶어 외워 두세요.

• 계획 제출

  사전방문계획을 사전방문기간 시작일 1개월 전까지 사용검사권자에게 내고 입주예정자에게도 알려야 해요.

• 조치계획 제출

  조치계획을 세운 사업주체는 사전방문기간 종료일부터 7일 이내에 사용검사권자에게 내야 해요.

• 하자 여부 확인

  요청받은 사항이 하자가 아니라고 보는 사업주체는 사용검사권자에게 확인을 요청할 수 있고, 사용검사권자는 요청받은 날부터 7일 이내에 확인해 통보해야 해요.

중대한 하자는 특별한 사유가 없으면 사용검사를 받기 전까지 조치를 끝내야 해요.

• 설치·운영 주체

  시·도지사예요. 조례로 정하는 바에 따라 대도시 시장에게 위임할 수 있어요. 시장·군수·구청장이 아니라는 점부터 확정하면 선택지가 빠르게 줄어요.

• 점검 대상

  원칙적으로 300세대 이상의 공동주택이에요. 시·도지사가 필요하다고 인정하면 조례로 300세대 미만도 정할 수 있어요.

• 점검결과 제출

  점검 종료일부터 5일 이내에 시·도지사와 사용검사권자에게 내야 해요.

• 결과 보관

  사용검사권자는 사용검사가 있은 날부터 2년 이상 보관하고, 입주자가 공개를 요구하면 공개해야 해요.

• 위원 자격의 예

  공동주택 관련 지도·감독 및 인·허가 업무에 종사한 공무원 경력 5년 이상인 사람이에요.

사업주체는 점검에 협조해야 하고, 따르지 않거나 기피·방해해서는 안 돼요.

이 단원의 대표 함정이에요. 행위를 어떻게 했는가를 보고 갈라야 해요.

• 벌칙(1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금)

  관계 공무원의 사업장 출입·검사를 거부·방해 또는 기피한 경우예요.

• 과태료 500만원 이하

  같은 조문의 보고 또는 검사의 명령을 위반한 경우예요. 명령을 안 따른 것과 사람을 막아선 것은 층이 달라요.

• 과태료 2천만원 이하

  사전방문을 실시하게 하지 않은 경우, 품질점검단의 점검에 따르지 않거나 기피·방해한 경우예요.

• 과태료 500만원 이하

  품질점검 결과에 따른 보수·보강 조치명령을 이행하지 않은 경우, 사전방문 결과 보수공사 등의 조치를 하지 않은 경우예요.

• 과태료 300만원 이하

  거주의무자의 실제 거주 여부를 확인하는 조사를 방해하거나 기피한 경우예요.

"거부·방해·기피"가 언제나 벌칙인 것도 아니에요. 품질점검 기피·방해와 거주실태 조사 기피는 과태료 쪽에 있어요.

어떤 검사인지와 어떤 행위인지를 함께 보아야 답이 닫혀요.