가등기의 신청과 본등기 후 직권말소의 대상

• 등기할 수 있는 권리(소유권 등 8가지)의 설정·이전·변경·소멸의 청구권을 보전하려는 때에 해요

• 그 청구권이 시기부·정지조건부이거나 장래에 확정될 것인 경우에도 가등기를 할 수 있어요 — 정지조건부 지상권설정청구권도 가등기할 수 있어요

• 해제조건부인 청구권은 가등기로 보전할 수 없어요 — 조건이 이뤄지면 권리가 소멸하는 쪽이라 보전할 대상 자체가 불안정하기 때문이에요

• 근저당권 채권최고액의 변경등기청구권을 보전하기 위해서도 가등기를 할 수 있어요

• 가등기는 가등기권리자와 가등기의무자가 공동으로 신청할 수 있어요

• 가등기의무자의 승낙이 있거나, 가등기를 명하는 법원의 가처분명령이 있으면 가등기권리자가 단독으로 신청할 수 있어요

• 소유권이전청구권 가등기는 주등기의 방식으로 해요

• 가등기명의인은 단독으로 그 가등기의 말소를 신청할 수 있어요. 가등기의무자나 이해관계인도 가등기명의인의 승낙을 받으면 단독으로 말소를 신청할 수 있어요

• 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따라요. 본등기를 할 때는 가등기의 순위번호를 그대로 사용해요 — 본등기가 되면 가등기는 그 순위번호에 흡수될 뿐, 가등기를 따로 말소하는 표시는 하지 않아요

• 물권변동의 효력 자체는 본등기를 한 때 발생해요. 가등기한 때로 소급하는 것은 순위일 뿐이에요

• 처분금지가처분등기가 된 뒤에 본등기가 이뤄지면, 가등기의 순위보전 효과 덕분에 그 본등기로 가처분채권자에게 대항할 수 있어요

• 가등기가 있다는 사실만으로 그 청구권을 발생시킨 법률관계까지 존재한다고 추정되지는 않아요(판례)

• 가등기된 청구권이 양도되면, 그 가등기상 권리의 이전등기는 가등기에 대한 부기등기의 형식으로 할 수 있어요

• 하나의 가등기에 가등기권자가 여러 명이면, 그중 일부만으로 가등기 전부에 관한 본등기를 신청할 수는 없어요(공유물 보존행위 법리가 준용되지 않아요) — 가등기권자 전원이 함께 신청해야 해요. 자기 지분만큼의 본등기는 개별로 할 수 있어요

• 가등기 후 목적물의 소유권이 제3자에게 이전됐더라도, 본등기신청의 등기의무자는 가등기 당시의 원래 등기의무자예요. 그 제3자 명의 등기는 오히려 본등기가 되면 직권말소되는 쪽이에요

가등기 후 본등기 전에 마쳐진 등기가 직권말소되는지는, 그 가등기가 보전하는 권리와 중간등기가 본등기와 양립할 수 있는지로 판정해요.

• 소유권이전청구권을 보전하는 가등기에 기해 본등기가 되면, 그 사이 마쳐진 지상권·지역권·전세권·임차권 같은 용익권 설정등기와 저당권설정등기는 완전한 소유권과 양립할 수 없어 직권말소 대상이에요

• 지상권·전세권·임차권 같은 용익권 설정청구권을 보전하는 가등기에 기해 본등기가 되면, 그 사이 마쳐진 저당권설정등기나 가압류 등 처분제한의 등기는 용익권과 양립할 수 있는 관계라 직권말소 대상이 아니에요. 이 경우 직권말소 대상은 같은 부분에 마쳐진 다른 용익권 등기뿐이에요(예: 지상권 가등기 후 본등기 시, 같은 토지의 임차권설정등기는 말소되지만 저당권설정등기는 남아요)

• 저당권 등 담보물권 설정청구권을 보전하는 가등기에 기해 본등기가 되면, 그 사이 마쳐진 소유권이전등기는 담보물권과 양립 가능한 관계라 직권말소 대상이 아니에요

• 가등기상 권리 자체를 목적으로 하는 가압류·가처분(그 가등기를 이전하지 못하게 막아두는 처분제한)은 가등기권자 자신의 권리에 붙은 것이라, 가등기로 보전되는 권리를 침해하는 등기가 아니에요. 그래서 본등기가 되어도 말소되지 않고 그대로 남아요

• 가등기에 기한 본등기를 금지하는 취지의 가처분등기의 촉탁이 있으면, 등기관은 그 촉탁을 각하해야 해요